1.理財 2.投資
2018年1月初版3刷
作者簡介
李雅雯（十方）
臺灣師範大學國文系博士，成功大學文學碩士。曾經擔任國文老師，後隨先生工作移居上海多年。其意外踏上理財之路，並成功致富的故事，不但獲《今周刊》封面人物報導，亦在網路瘋傳，吸引廣大網友關注，並獲三立新聞台、東森新聞台專訪。
她以「十方」為筆名，發表過多本著作。主要以小說文體，傳授個人所學所感，包含《偷安徒生的內褲》；《老宅的秘密》（上海：文匯出版社，2014），以及《曼尼先生：青少年理財哲學小說》。
其中，《曼尼先生：青少年理財哲學小說》被教育部評選為全國優良推薦圖書，其餘著作亦為多所國高中，列為經典必讀書目。目前專職演講。
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目錄
●11年前，家裡發生一場大火
→所有能稱為「回憶」的東西
→在那場大火裡燃燒殆盡
※那一天，剛生產完，全身虛脫，傷口還在流血
●11年後
→資產超過5千萬
→介於5千萬~1億元
●人受到驚嚇的時候是不會崩潰的
→只會腦中空白
●一場電線走火
→加蓋的鐵皮屋裝了一台舊冷氣
→冷氣電線走火
→隔間都是木板
→火勢非常猛烈
※大概過了一兩個小時，燒得乾乾淨淨
●理財信念
→如果你無法改變自己對金錢的信念
→任何書對你都沒用
●實驗:猴子信念
→代表你對某個東西有一種印象
→過了許多年
→你對所有跟這東西有關的事情，確信不移
※信念:就是過去的印象、過去的經驗
●母親教我窮人得認命
→從小就跟我說，我是工人的孩子
→工人的孩子窮，窮，就得認命
→一輩子為錢煩惱的媽媽所說的那兩個字:認命
→「你以為我洗一顆頭多少錢?」
→「你以為錢很好賺阿?」
※這就是我的「猴子信念」? 人無法控制自己的金錢命運?
●三個迷思
1.工人的孩子，要認命?
2.賺錢要腳踏實地，一點一點賺?
3.錢難賺?
●工人的孩子要認命?
→世界上最有錢的人之一，ZARA創辦人是鐵路工人的孩子
→13歲輟學當服飾店學徒
→現在身價800億美元
●錢要一點一點賺?
→認識的有錢人，沒有一個是「一點一點賺」的
→他們往往以級數暴增的方式，讓資產增加
→巴菲特就是2008年金融海嘯，借給美國銀行、奇異、陶氏化學、箭牌、高盛的貸款，讓他狂賺100億
●錢難賺?
→認識的一個朋友
→光靠祖產的一間店面，每個月租金收10萬
→這錢不靠胼手胝足、腳踏實地
→不是難賺，而是躺著賺
●不改變金錢信念
→什麼都沒用
※如果你無法改變自己對金錢的信念，任何書對你都沒用
●落枕
→低頭看書，每隔15分鐘就要休息
→拉拉背、扭扭脖子
→為什麼不照做?
●習慣不好
→改不掉的、治不好的，都是「習慣不好」
→我不知道太胖不好? 知道
→我不想變瘦嗎? 非常想
→我知道正確的減肥方式嗎? 當然知道
→該聽的都聽了，為什麼不照做? 習慣不好
※很多事，「知道了」，不代表「會去做」；「去做了」，不代表能「一直做」
●人都懶惰
→有些人「知道」記帳
→有些人「真的」記帳
→極少數人「持續不斷」記帳
●改變行為，塑造習慣
→要循「心理學」，不是「會計學」
→只有研究「人如何能改變習慣」的「行為心理學」
●持續而有效的改變
1.改變會碰到的東西
2.隨時隨地讓自己感覺有進展
3.改變小而清楚
4.營造路徑
●記帳
→每月
→月報表
→年度開支報表
→來年支出目標表
→支出監控表
●記帳的目的不在紀錄而在指導
→指導未來能刪什麼項目
→減少什麼支出
→察覺自己的大筆開銷
※分門別類，非常重要，隨手可見，更為重要
●整理開支的過程，一定要對自己誠實
→不能不算新包包
→不能忘記稅金
→不能刻意略過月繳的勞保
※從沒記過帳的人，一旦算出最後金額，結果一定會大吃一驚
●窮人不能教你「該做什麼」
→事實上，老不代表「懂得更多」
→很多時候，老代表「錯得更久」
※家人糾纏在貧窮、不安與怨恨裡，不代表我們也須如此
●有錢人真的想的不一樣
→錢是賺出來的，不是省出來的
→想著賺，你就會有；想著省，你就會怕
→賺錢的能力，比省錢的能力更重要
→拓展收入，比量入為出更重要
●郭台銘說
→打敗你的不是別人，是你自己
→如果你不放棄，就沒有人能打敗你
●印度諺語
→你無法掌控行動的結果
→但你能掌控行動
●景氣再差，日子得過下去
→人人都得租房子
●房地產資優生
→星巴克咖啡
→麥當勞
●商人不做賠本生意
→商人不靠運氣，只靠數據
●如果麥當勞、星巴克選了同個區域
→互相開在斜對角、隔壁、前後、左右
※精確的人口數據、便利的交通動線、區域的發展潛力
●買房之間，已經住在這個區域長達三年
→對於價格熟爛於心
→房價跌得厲害，但租住的人口沒有減少
→租金一點都沒有下跌
→星巴克跟麥當勞已經做了市調，不用擔心
●中國與台灣買了10間房子
→還沒賠過，反而賺了數千萬元
→房地產分成A、B、C、D四個等級
※只買C級房，屢試不爽
●A級房
→屋齡低於十年，屋況極佳
→有健身房、游泳池、圖書館等公共設施的房子
→許多首購族「一眼看中」的標的，但它的房地產投資報酬率最低
→因為新，所以房價最高
→若買來租人，房租可能低於每月房貸，並不划算
※在購屋市場低迷時，最易蒙受降價損失
●B級房
→屋齡:10~20年
→屋況堪稱良好，沒有漏水、管理問題
→周圍有菜市場、圖書館、公共運動場
※大多數頭期款不足，是無法購買新房的人第一首選
●C級房
→屋齡:20~30年
→屋況普通、偶有漏水
→周遭環境髒亂、社區管理不佳
→租住者收入偏低
●D級房
→屋齡超過30年
→房屋急需修繕、水管暴露損壞、屋頂坍塌、電路損壞、長期無人居住
→需要花大筆錢整修才能入住
※通常居於山區、產業沒落地區
●房子來說，通常撐不到50年
→一個20年~30年的房子
→相當於70歲的老人
→漏水、外牆剝落、裝修老舊
●典型的C級房
→裝修令人反感、屋齡稍舊
→但500公尺內有菜市場、幼稚園、醫院、小學、便利商店
→38坪，17年屋齡，290萬元台幣
→買進後，花三萬元鋪上白色仿塑膠板
→再刷白牆壁
→馬上租了出去，月租金1萬1千元
※一年後，這間房子估價已達350萬元
●如何尋找C級房
→附近的工業區、加工區、工廠
→徒步勘探這片區域，感受當地的生活機能與居住環境
→尋找C級房，裝潢陳舊、漏水、空置、雜亂
●現金回報率
→｛(房租-每月還貸金額)×12｝÷頭期款
●若一套C級房，買進價300萬元
→頭期款20%，共計60萬元
→每月租金1萬2千元
→貸款25年，利率2%
→前三年還息不還本，每月還貸款4000元
→這套C級房的租金回報率:｛(12000-4000)×12｝÷600000=0.16=16%
※16%就是這套C級房的現金回報率
●現金回報率標準
1.小於10%:不合格
2.10%~20~:合格
3.大於20%:極優
●2010年在宜蘭看中一套C級房
→售價225萬
→頭期款45萬
→買進後租金8500元
→貸款180萬元
→寬限期兩年(只還利息，不還本金)，分25年攤還
→沒有管理費、沒有其餘公共費用
→頭兩年每月還貸3000元
→現金回報率:｛(8500-3000)×12｝÷450000=0.146=14.6%
→兩年後，租金上浮至9000元/月，每月還貸款9000元/月
→沒有還貸壓力(租金全抵房貸，並且扣除本金)
→現金回報率:｛(9000-3000)×12｝÷450000=0.16=16%
→兩年後，這套C級房售出，成交價320萬
→房產獲利為320萬(最終售價)-165萬(剩餘本金)=155萬
→只投入45萬元
→最終獲利為155萬÷45萬=340%
※340%! 只花4年!
●買房投資出租
→不要期待房市上漲，由內而外提升房產價值更有效，重新裝潢租金可以比附近房租高2~3成
→出租管理很重要，一定要讓房客感到幸福
●人兩腳，錢四腳
→用他人的錢賺錢
→會少做10年工
●巴菲特的ROE
1.高ROE(高於15%)
2.低價買進
3.長期抱
4.賺大錢
●選股要看ROE(淨利/淨值)
→資本運轉效率
●分紅比例
→ROE就像男人賺錢的效率
→分紅比例就是分給太太的零用錢
●大統益與正新
→賺錢效率高(ROE高)
→分紅大氣(分紅比例高而穩定)
●注意買進的資金比例
→大盤點數愈高，持股比例愈低
→大盤點數愈低，持股比例愈高
→凡事反著來，就沒問題
※股市愈熱，大盤指數愈高，持股愈少；股市愈冷、大盤指數愈低、持股愈高
●下單好比交往
→沒強烈好感
→沒打聽風評
→沒考驗人品
→沒確定清白(前科紀錄)
→別隨意下單，再打聽打聽
※交易是件嚴肅的事，不可輕浮隨意
●正新的創辦人是羅結
→從彰化賣蜜餞的小販
→做到千億營收輪胎大王
→白手起家，肯定可靠
●大統益是大財閥(統一集團)的庶子
→創辦人是高清愿
→貧苦出生，兢兢業業，一路拚搏
●探了家風，問了口碑
→兩家公司的創辦人，都很誠信，都有人品
→會賺、敢給，家世清白，人品純潔
→這才是值得長期投資的好股票
●創辦人歸創辦人
→接班人歸接班人
→創辦人好，不代表接班人好
→要注意公司是由誰掌權
※投資股票，就是投資公司，好公司，一定要有好的掌權者
●一間賠錢的公司
→亂投資
→亂買機器
→亂投資沒有獲利的子公司
※數年後資本逐漸消蝕，賺不回相對比例的利潤和商譽
●一間賺錢的公司
→有眼光、有魄力
→所投入的資金、花錢買的機器、轉投資擴充的產能
→能以極有效率地速度生產與經營
※數年後賺回更多的錢與商譽
●「推論」，是我的不傳之秘
→忘了所有數字
→忘了所有數據
→推論，壓注(或退出)
※等待，讓「判斷」為你獲利
●台灣人是不是不結婚、薪資低、生的少?
→是
→不結婚、薪資低、生得少，會不會謹慎一點，不買房，租房就好?
→會
→台灣人口最多的一代，現在都幾歲了?
→50幾歲
→50幾歲的人，會想買房，還是賣房，準備養老?
→賣房，準備養老
→想買的人長期不買(需求)，不想買的人長期在賣(供給)
→台灣房市長期「需求低」而「供給高」，那麼，價格會「長期上漲」還是「長期下跌」?
→跌
→跌會讓你賺錢還是賠錢?
→賠
→賠錢你要嗎?
→不要
●所能觸發的結果都是顯而易見的
→劇情一定會發生
→一定會推進
※你對揣摩出來的劇情，要保持信念，要有信心
●世界無法預測
→專家，沒有比任何人厲害
→沒有比任何人準確
→這世界幾乎無法預測，滿是變數
※我們不做預測，只做推演。對「一個已經觸動的事件，進行合理地推演」
●這就是真實人生
→我們無法改變出生
→但能改變命運
→只有靠著「閱讀」、靠著「自修」、靠著「學習」
※人能緩慢地、逐漸地改變自己的起點
●不要關注結果
→即使醫生也需要一段時間，才能熟練一套手術流程
→7-11的店員也是需要一段時間，才能熟練地操作收銀機
※關注你的行動，練習你的動作
●股市是申論題
→不是簡答題
→去查ROE
→去查分紅比例
→掌握每一支股票的習性
●買房筆記
1.景氣不佳才出手，不到景氣谷底，切記租房就好
2.不要在股市萬點買房，你會買貴，而且很難殺價
3.先勘探區域，租住在打算買房的區域，熟悉附近環境
4.關注「有工作機會」、「新工廠移入」、「新規畫區域的地方」，不要去找已經成熟發展的區域(EX:新竹科學園區)
5.找出「問題」房產，對外道路狹窄、外觀破爛、雜草叢生、地板剝落、漏水、發霉
6.公式:租金一年收入÷頭期款=X%，X必須落在10%~20%之間
7.這種房產非常難找，不要洩氣，持續去找
8.如何挑選房產的問題非常複雜，需要一本書才講得完
●你想追隨的老師是否平靜
→如果他容易混亂、容易低沉、容易興奮、容易焦慮
→那麼，他無法帶領你
※一個堅強而穩定的人，不會渴望快速的成功
●人們喜歡問:「我要學多久，才能學會呢?」
→這是沒有時間限制的
→這件事，「時間」會處理，不是你處理
※你的工作是把窗戶打開，而「時間」會把陽光帶進來
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